Comprar imóvel ocupado por inquilino: quais os riscos?

É possível comprar um imóvel que já está alugado?

Sim. A legislação brasileira permite que um proprietário venda seu imóvel mesmo quando existe um contrato de locação em andamento.

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece regras para proteger os direitos das partes envolvidas.

Portanto, a existência de um inquilino não impede a venda. Entretanto, o comprador precisa verificar se o procedimento legal foi respeitado.

Entre os principais pontos estão:

• Direito de preferência do locatário.

• Condições do contrato de aluguel.

• Prazo de vigência da locação.

• Existência de cláusula de vigência em caso de venda.

• Averbações na matrícula do imóvel.

• Possibilidade legal de desocupação.

Além disso, o comprador deve compreender quais direitos e obrigações relacionados à locação serão assumidos após a aquisição.

Como funciona o direito de preferência do inquilino na compra do imóvel?

O direito de preferência garante ao locatário, em regra, a oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.

Isso significa que o proprietário deve comunicar formalmente sua intenção de venda, informando as condições essenciais da negociação.

A comunicação deve apresentar informações como preço, forma de pagamento e eventuais ônus.

Após receber uma notificação adequada, o inquilino possui 30 dias para manifestar sua aceitação integral da proposta.

Caso o direito seja desrespeitado, podem surgir consequências jurídicas. Dependendo das circunstâncias e do cumprimento dos requisitos legais, o locatário poderá buscar perdas e danos ou até pleitear a aquisição do imóvel.

Por isso, verificar a documentação referente ao direito de preferência é uma medida importante antes da assinatura do contrato de compra e venda.

O comprador pode pedir a desocupação do imóvel alugado?

Sim, em determinadas situações. No entanto, a compra não garante que o inquilino precise sair imediatamente.

O artigo 8º da Lei do Inquilinato prevê que o adquirente pode denunciar a locação, concedendo prazo de 90 dias para desocupação, observadas as condições legais.

Entretanto, existe uma exceção relevante.

Se o contrato for por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver devidamente averbado na matrícula do imóvel, o comprador deverá respeitar a locação nos termos previstos em lei.

Além disso, o direito de denúncia pelo adquirente deve ser exercido dentro do prazo legal de 90 dias, contado do registro da venda ou do compromisso, conforme o caso.

Dessa forma, antes de comprar um imóvel alugado, é fundamental verificar se a desocupação será juridicamente possível e em quais condições.

Quais documentos devem ser analisados antes de comprar um imóvel com inquilino?

A documentação permite identificar riscos relacionados à propriedade, ao contrato e à própria negociação.

Entre os documentos mais importantes estão:

Documentos do imóvel

• Matrícula imobiliária atualizada.

• Certidão de ônus reais e informações registrais pertinentes.

• Documentação do proprietário.

• Situação do IPTU.

• Informações sobre débitos condominiais.

• Documentos de regularidade da construção, quando aplicáveis.

Documentos da locação

• Contrato de aluguel vigente.

• Aditivos contratuais.

• Comprovantes de pagamento.

• Informações sobre garantias locatícias.

• Comprovação do cumprimento do direito de preferência.

• Registros de eventuais conflitos ou ações judiciais.

Além disso, recomenda-se verificar a existência de obras necessárias e despesas extraordinárias previstas para o condomínio.

Essas informações ajudam o comprador a compreender os custos e as obrigações que poderão acompanhar a propriedade.

Comprar um imóvel já alugado é um bom investimento?

Pode ser, principalmente quando o imóvel apresenta boa localização, contrato adequado e condições financeiras compatíveis com o mercado.

Entretanto, o recebimento de aluguel não garante rentabilidade elevada.

Para avaliar o investimento, considere:

Preço de aquisição: o valor solicitado está compatível com imóveis semelhantes?

Receita de locação: quanto o imóvel efetivamente gera por mês?

Rentabilidade: qual é o retorno em relação ao capital investido?

Custos: existem despesas de manutenção, tributos ou obrigações extraordinárias?

Liquidez: existe procura por imóveis semelhantes na região?

Contrato: o aluguel praticado está alinhado ao mercado e quais são as regras de reajuste?

Por exemplo, considere um apartamento adquirido por R$ 400 mil que gera aluguel mensal de R$ 2 mil.

A receita anual bruta será de R$ 24 mil, equivalente a 6% do preço de aquisição.

Entretanto, essa conta não considera tributos, despesas, vacância, custos de aquisição e manutenção.

Portanto, a rentabilidade líquida poderá ser inferior.

Quais são as vantagens e os riscos de comprar um imóvel ocupado?

CaracterísticaVantagem potencialRisco ou limitaçãoImóvel alugadoPossibilidade de receita existenteContrato pode limitar o uso imediatoLocatário atualHistórico de pagamentos verificávelPossibilidade de inadimplência futuraContrato vigenteMaior previsibilidade de receitaCondições podem não acompanhar o mercadoCompra para moradiaPossibilidade de aquisição negociadaDesocupação pode exigir prazo e procedimentosCompra para investimentoPotencial de retorno com locaçãoCustos e vacância futura

A melhor alternativa depende do objetivo do comprador.

Quem pretende morar no imóvel precisa avaliar a disponibilidade para ocupação. Já quem busca investimento deve priorizar a análise da rentabilidade e dos riscos contratuais.

O que avaliar ao comprar um imóvel alugado em Belo Horizonte?

A localização é um dos principais fatores que influenciam a procura por locação.

Em Belo Horizonte, bairros como Padre Eustáquio, Caiçara, Carlos Prates e Coração Eucarístico oferecem diferentes perfis de imóveis e infraestrutura urbana.

Entretanto, mesmo propriedades situadas no mesmo bairro podem apresentar valores de aluguel e níveis de procura distintos.

Por isso, é importante considerar:

• Proximidade de comércio e serviços.

• Acesso ao transporte público.

• Estado de conservação.

• Perfil dos imóveis disponíveis na região.

• Valor praticado na locação.

• Infraestrutura do condomínio.

• Potencial de revenda.

Uma avaliação imobiliária baseada em propriedades comparáveis ajuda a compreender se o preço solicitado está adequado.

Quais erros devem ser evitados na compra de um imóvel alugado?

Um erro frequente é acreditar que a assinatura da compra e venda permite retirar imediatamente o inquilino.

Outro problema é considerar apenas o aluguel recebido, sem analisar os custos e as condições contratuais.

Também merecem atenção:

1. Comprar sem verificar a matrícula atualizada.

2. Ignorar o direito de preferência.

3. Não solicitar o contrato de locação.

4. Desconsiderar possíveis despesas condominiais.

5. Presumir que o contrato será encerrado automaticamente.

6. Não avaliar o estado de conservação da propriedade.

Consequentemente, a falta de planejamento pode transformar uma negociação aparentemente vantajosa em uma operação mais complexa do que o esperado.

Quais são as dúvidas mais frequentes sobre comprar imóvel ocupado por inquilino?

O inquilino pode impedir a venda do imóvel?

Em regra, não. O proprietário pode vender o imóvel, desde que respeite os direitos legais do locatário, incluindo o direito de preferência quando aplicável.

O novo proprietário pode aumentar o aluguel imediatamente?

Não automaticamente. O novo proprietário deve observar o contrato vigente e as regras legais de reajuste ou revisão do aluguel.

Quanto tempo o inquilino tem para sair após a venda?

Nas hipóteses legais de denúncia da locação pelo adquirente, o prazo concedido para desocupação é de 90 dias. Entretanto, existem contratos protegidos por cláusula de vigência e averbação.

O comprador assume o contrato de locação existente?

A aquisição pode sujeitar o comprador à locação vigente, observadas as regras legais sobre sua continuidade ou denúncia. Por isso, o contrato deve ser analisado antes da compra.

Vale a pena comprar um apartamento já alugado em Belo Horizonte?

Pode valer a pena para investimento, desde que preço, localização, contrato, custos e rentabilidade sejam compatíveis com os objetivos do comprador.

Como comprar um imóvel alugado com mais segurança?

A compra de um imóvel ocupado por inquilino pode representar uma boa oportunidade, mas exige planejamento.

O primeiro passo é compreender a situação jurídica da locação. Em seguida, é necessário analisar a documentação, o preço de aquisição e as condições do mercado imobiliário.

Além disso, a orientação jurídica especializada pode ser necessária para esclarecer cláusulas contratuais e eventuais riscos.

A Laris Imóveis atua no mercado imobiliário de Belo Horizonte e pode auxiliar na busca e comparação de imóveis conforme o perfil de cada comprador.

Se você está procurando um imóvel para morar ou investir, conheça as opções disponíveis e avalie cada oportunidade com atenção.

Laris Imóveis | Compra, venda e locação em Belo Horizonte.

Atualizado em: Outubro/2026.