Reforma Tributária e aluguel de imóveis: o que muda?

O que a Reforma Tributária muda para quem recebe aluguel?

A Reforma Tributária instituiu o IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, e a CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços. A LC 214/2025 criou um regime específico para operações imobiliárias, posteriormente alterado pela LC 227/2026. Planalto

Para pessoas físicas, a principal questão é saber quando a locação de imóveis passa a colocar o proprietário no regime regular do IBS e da CBS.

A resposta depende principalmente de dois fatores:

• receita obtida com locações;
• quantidade de imóveis distintos envolvidos nas operações.

Portanto, não basta simplesmente ter imóveis ou receber aluguel. É necessário analisar os critérios estabelecidos pela legislação.

Para proprietários de imóveis em Belo Horizonte, por exemplo, isso pode ser relevante para quem possui uma carteira de apartamentos ou casas destinados à locação em regiões como Savassi, Lourdes, Buritis, Padre Eustáquio e outras áreas da cidade.

Quando uma pessoa física passa a ser contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguel?

A pessoa física pode ser considerada contribuinte do regime regular quando, no ano-calendário anterior, a atividade de locação, cessão onerosa ou arrendamento atender simultaneamente aos critérios previstos no art. 251 da LC 214/2025.

A regra original estabelece:

CritérioRegraReceita anual com locaçãoSuperior a R$ 240 milImóveis distintos envolvidosMais de 3 imóveisCondiçõesDevem ser atendidas conjuntamenteBase legalArt. 251 da LC 214/2025

Isso significa que os critérios não devem ser analisados isoladamente.

Por exemplo, uma pessoa física que tenha receita anual superior ao limite, mas obtenha essa receita com apenas dois imóveis, não atende, por esse motivo, aos dois requisitos cumulativos da regra.

Da mesma forma, alguém que tenha mais de três imóveis envolvidos em locações, mas permaneça abaixo do limite de receita, também não preenche os dois critérios.

Atenção: o valor de R$ 240 mil é o valor previsto na lei e está sujeito a atualização mensal pelo IPCA, conforme o próprio art. 251. Portanto, para uma análise efetiva, deve ser considerado o limite atualizado aplicável ao período. Legis Senado

O que acontece se a receita ultrapassar o limite durante o próprio ano?

Existe uma segunda situação importante.

A legislação prevê que a pessoa física também pode ser considerada contribuinte do regime regular no próprio ano-calendário quando a receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento ultrapassar em 20% o limite previsto na regra geral. LegJur

Considerando o valor-base de R$ 240 mil, a conta seria:

R$ 240 mil + 20% = R$ 288 mil

Assim, o valor de R$ 288 mil representa o limite resultante da aplicação dos 20% sobre o valor-base original.

No entanto, como a própria legislação determina atualização do limite pelo IPCA, o cálculo efetivo precisa considerar o valor atualizado no momento da análise.

Por que essa diferença é importante?

Porque existem duas situações distintas:

Regra do ano anterior:
analisa-se a receita e a quantidade de imóveis para determinar o enquadramento no período seguinte.

Excesso durante o próprio ano:
a legislação prevê uma regra específica quando a receita ultrapassa em 20% o limite aplicável. GEN Jurídico

Por isso, quem administra vários imóveis deve acompanhar a receita acumulada ao longo do ano, e não apenas conferir o valor no encerramento.

Quantos imóveis precisam estar alugados para a regra ser aplicada?

A legislação fala em operações que tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos.

Esse detalhe é importante porque a análise não deve ser confundida simplesmente com a quantidade de imóveis que uma pessoa possui.

O que importa para essa regra são os imóveis envolvidos nas operações consideradas pela legislação. A interpretação especializada publicada pelo GEN Jurídico destaca justamente essa diferença: imóveis que não estejam envolvidos nas locações não devem ser automaticamente tratados como parte do limite de imóveis alugados. GEN Jurídico

Além disso, o próprio art. 251 determina que o regulamento definirá o conceito de imóveis distintos para esses fins. Legis Senado

Portanto, em uma carteira imobiliária, é importante manter separado:

• imóveis próprios;
• imóveis alugados;
• imóveis desocupados;
• imóveis destinados à venda;
• imóveis utilizados pelo proprietário;
• imóveis explorados por temporada.

Essa organização facilita a análise tributária.

Como ficam as locações por temporada e o Airbnb?

A locação por temporada merece atenção especial.

O art. 253 da LC 214/2025 determina que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período de até 90 dias ininterruptos, quando realizado por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, seja tributado pelas mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Planalto

Isso muda a análise de operações de curta temporada.

Assim, não é correto concluir que todo proprietário que anuncia um imóvel em uma plataforma como Airbnb automaticamente será tratado como contribuinte regular de IBS e CBS.

Primeiro, é necessário verificar se a pessoa física se enquadra nas regras do regime regular.

Depois, caso esteja enquadrada, a duração da locação passa a ser relevante para determinar o tratamento aplicável.

Qual é a diferença entre aluguel tradicional e locação de curta temporada?

A diferença pode ser resumida desta forma:

CaracterísticaLocação tradicionalCurta temporadaPeríodoGeralmente mais longoAté 90 dias, na regra específicaIBS/CBSDepende do enquadramentoPode seguir regras de hotelaria se o locador já estiver no regime regularAnálise principalReceita e imóveis envolvidosReceita, imóveis e período da operaçãoExige atenção tributária?SimSim, especialmente para operações recorrentesMelhor práticaAcompanhar contratos e receitasControlar cada reserva, período e receita

A equiparação prevista no art. 253 é específica para IBS e CBS. Portanto, ela não significa que qualquer locação de curta duração seja automaticamente considerada hotelaria para todos os efeitos jurídicos. Planalto

O que o proprietário de vários imóveis deve controlar?

Quem possui uma carteira de imóveis para locação deve adotar uma rotina de acompanhamento.

1. Receita acumulada

Registre mensalmente o valor recebido de cada imóvel.

Isso permite identificar com antecedência uma possível aproximação dos limites legais.

2. Quantidade de imóveis em operação

Mantenha uma relação atualizada dos imóveis efetivamente envolvidos nas operações de locação.

3. Tipo de contrato

Separe contratos residenciais tradicionais, comerciais e operações de curta temporada.

Essa distinção facilita a análise das regras aplicáveis.

4. Prazo das locações

No caso de imóveis residenciais, o período contratado pode ser especialmente relevante para operações de curta temporada.

5. Documentação

Contratos, comprovantes de recebimento, despesas, informações cadastrais e documentos dos imóveis devem permanecer organizados.

Dessa forma, o proprietário consegue fornecer informações mais precisas ao contador ou consultor tributário.

Quais são os principais cuidados para quem investe em imóveis para renda?

A Reforma Tributária torna ainda mais importante separar gestão patrimonial de gestão tributária.

O proprietário pode olhar para um apartamento e enxergar apenas o valor do aluguel mensal.

Por outro lado, uma análise tributária precisa considerar a carteira inteira.

Por exemplo, imagine uma pessoa que tenha quatro apartamentos alugados em Belo Horizonte. Cada imóvel gera uma receita diferente, possui um contrato específico e pode apresentar períodos de vacância.

Nesse cenário, olhar apenas para o aluguel de cada unidade individualmente pode esconder informações relevantes.

A análise deve considerar o conjunto das operações.

Quais são os benefícios de acompanhar a carteira imobiliária de forma organizada?

O controle adequado permite:

• identificar antecipadamente possíveis enquadramentos;
• acompanhar a receita acumulada;
• separar locação tradicional de curta temporada;
• organizar contratos;
• facilitar o trabalho contábil;
• reduzir riscos de informações incompletas;
• tomar decisões de investimento com maior previsibilidade.

Além disso, a organização ajuda o proprietário a comparar diferentes estratégias de exploração do patrimônio.

Uma unidade pode estar destinada à locação residencial tradicional, enquanto outra pode ser utilizada para temporada. As consequências tributárias podem ser diferentes conforme o enquadramento.

Quais são as limitações e os riscos dessa análise?

O principal cuidado é não transformar os valores de R$ 240 mil e R$ 288 mil em números absolutos e permanentes.

A legislação determina atualização do limite de receita pelo IPCA. Portanto, uma análise feita hoje pode exigir valores diferentes daqueles originalmente publicados na LC 214/2025. Legis Senado

Também é importante considerar que a regulamentação pode detalhar conceitos utilizados pela legislação, inclusive a definição de imóveis distintos.

Por isso, conteúdos informativos ajudam a compreender a regra, mas não substituem a análise individual da carteira imobiliária.

Como o proprietário pode se preparar para a Reforma Tributária?

Uma preparação prática pode começar com cinco passos:

1. Liste todos os imóveis.
2. Identifique quais estão alugados.
3. Some a receita das locações.
4. Separe contratos tradicionais e de temporada.
5. Leve os dados atualizados para análise contábil e tributária.

Para investidores que possuem imóveis em Belo Horizonte, essa organização também pode ser integrada à gestão patrimonial e à análise de rentabilidade de cada unidade.

Afinal, uma decisão imobiliária não deve considerar somente o aluguel bruto. Custos, vacância, manutenção, administração e tributação também fazem parte da conta.

A Reforma Tributária muda a forma de analisar investimentos em imóveis?

Sim. A principal mudança de abordagem é que o investidor precisa observar a carteira imobiliária como um conjunto de operações, e não somente cada imóvel isoladamente.

A legislação criou critérios específicos para determinadas pessoas físicas que exploram imóveis para locação e também estabeleceu tratamento específico para determinadas locações residenciais de curta duração. Legis Senado

Portanto, quem pretende comprar novos imóveis para gerar renda deve considerar, além do preço de aquisição e do aluguel esperado:

• potencial de locação;
• vacância;
• custos de manutenção;
• administração;
• documentação;
• regime tributário;
• prazo das locações;
• composição da carteira.

Essa visão é especialmente relevante para quem pretende ampliar gradualmente o patrimônio imobiliário.

O que o proprietário deve fazer agora?

A melhor prática é começar pelo diagnóstico.

Não é necessário esperar a carteira crescer para organizar os dados. Pelo contrário: quanto antes o proprietário acompanhar receita, imóveis e contratos, mais fácil será identificar mudanças no enquadramento.

Para quem possui imóveis em Belo Horizonte, uma avaliação individualizada da carteira pode ajudar a entender como cada unidade contribui para a receita e qual estratégia de locação está sendo utilizada.

A legislação da Reforma Tributária já estabelece as regras gerais, mas sua aplicação prática depende das características de cada contribuinte e das normas complementares. Por isso, decisões tributárias devem ser tomadas com base na legislação atualizada e orientação profissional.

A Laris Imóveis acompanha o mercado imobiliário de Belo Horizonte e oferece informação para quem compra, vende, aluga ou investe em imóveis.

Quais são as principais dúvidas sobre Reforma Tributária e aluguel?

Quem recebe aluguel precisa pagar IBS e CBS?

Não automaticamente. A pessoa física somente entra nas hipóteses específicas previstas na legislação. Para locação, a regra considera receita e quantidade de imóveis, entre outros critérios. Legis Senado

Qual é o limite de aluguel previsto na Reforma Tributária?

O valor-base previsto no art. 251 é de R$ 240 mil por ano, mas a própria lei determina atualização mensal pelo IPCA. Portanto, deve-se verificar o limite atualizado aplicável. Legis Senado

Quem tem quatro imóveis alugados já paga IBS e CBS?

Não necessariamente. Para a regra do ano anterior, é preciso analisar conjuntamente a receita das operações e a quantidade de imóveis distintos envolvidos, conforme os critérios legais. Legis Senado

Airbnb terá as mesmas regras da hotelaria?

Para contribuinte sujeito ao regime regular de IBS e CBS, a locação residencial de até 90 dias ininterruptos segue, para esses tributos, as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Planalto

O valor de R$ 288 mil é o limite definitivo?

Não. R$ 288 mil corresponde a 20% acima do valor-base de R$ 240 mil. Como o limite de R$ 240 mil é atualizado pelo IPCA, a análise efetiva deve considerar o valor atualizado. JusBrasil

Conclusão: o que muda para quem tem vários imóveis para locação?

A Reforma Tributária criou critérios específicos para o enquadramento de determinadas pessoas físicas no regime regular de IBS e CBS sobre operações imobiliárias.

Para locação, a regra considera conjuntamente receita e quantidade de imóveis envolvidos, além de estabelecer uma hipótese de enquadramento durante o próprio ano quando a receita ultrapassa em 20% o limite legal. Legis Senado

Além disso, a locação residencial de até 90 dias realizada por contribuinte sujeito ao regime regular recebe tratamento específico de hotelaria para IBS e CBS. Planalto

Para o proprietário, o caminho mais seguro é manter a carteira organizada, acompanhar receitas e contratos e avaliar periodicamente o enquadramento tributário.

No mercado de Belo Horizonte, investir em imóveis exige olhar além do preço de compra e do aluguel. Tributação, vacância, custos e estratégia de locação também fazem parte da rentabilidade.